מסלול משכנתא חדש-ריבית שאינה צמודה למדד המחירים ומשתנה כל 5 שנים

מסלול משכנתא  חדשריבית שאינה צמודה למדד המחירים ומשתנה כל 5 שנים

רבים אינם מודעים לכך שמשכנתא אינה מוצר מדף גינרי, מדובר על מוצר מורכב בעל נדבכים רבים שיש להבינו בטרם מתחייבים עליו לשנים ארוכות .נדבך מרכזי הוא הריבית סביבו חגים מסלולים שונים ותמהילים מגוונים.

מסלול חדש שנוסף לאחרונה בבנקים למשכנתאות הוא מסלול עם ריבית שאינה צמודה למדד המחירים לצרכן ומשתנה כל 5 שנים.

משמעות המסלול החדש

מה משמעות המסלול החדש והאם הוא כדאי? בדומה למסלול שאינו צמוד למדד ונלקח לתקופה קבועה (נניח ל-20 שנה), במסלול חדש זה יהיה שינוי ריבית כל 5 שנים, דבר היוצר מחד גמישות לפירעון מוקדם ללא קנסות בתחנות היציאה ואפשרות שינוי למסלול אחר ומאידך חושף את נוטל המשכנתא לשינויים אשר עלולים לגרום לעליה משמעותית בריבית כל 5 שנים.

הריביות במסלול החדש

את הריביות המוצעות היום במסלול זה, יש להשוות לריבית המוצעת לכל תקופת ההלוואה המתוכננת ולא רק עד לנקודת היציאה ורק במקרה בו תהיה הפחתה משמעותית, מומלץ לשלב מסלול זה בתמהיל המשכנתא.

חשוב לציין כי בראיה היסטורית – הריביות במסלול בריבית קבועה שאינה צמודה היו בעבר גבוהות משמעותית מאילו המוצעות כיום בבנקים למשכנתאות והיות וקיים קשר בין מסלול בריבית קבועה שאינה משתנה למסלול החדש המוצע כאן, על נוטל המשכנתא להבין את הסיכון הטמון כאן ולשלב אותו באופן מושכל בין יתר המסלולים המוצעים בבנק ע"י קבלת ייעוץ משכנתאות אובייקטיבי אשר ינטרל ככל הניתן את הסיכון במסלול זה כמו גם במסלולים אחרים.

 למידע נוסף, הסבר וסיוע: http://brilliant-loan.co.il/?page_id=362

 

פורסם בקטגוריה בדיקת כדאיות מיחזור משכנתא - חינם !, כללי, משכנתא | עם התגים , , | סגור לתגובות על מסלול משכנתא חדש-ריבית שאינה צמודה למדד המחירים ומשתנה כל 5 שנים

חשיבות ייעוץ למשכנתא

ייעוץ נכון חוסך המון! אולי זו נשמעת קלישאה אך למעשה אין דרך טובה יותר להסביר את משמעות הייעוץ בתהליך נטילת משכנתא.

משכנתא הינה מוצר פיננסי מורכב ולמעשה הינה ההתחייבות הכלכלית הגדולה והארוכה ביותר של משקי הבית ויש לנטילתה השפעה עצומה על חיי המשפחה.  ייעוץ משכנתא מקצועי ובלתי תלוי, יכול לשמור על יציבות כלכלית ועל התא המשפחתי כולו.

כאשר ניגשים לקחת משכנתא, מגלים שמדובר בפעולה כלל לא פשוטה, יש סוגי משכנתא שונים, ריביות ותמהילים מגוונים, ההליכה לבנק הופכת להיות הליכה לחנות, כיצד יודעים האם ההצעה שניתנה בבנק היא הטובה ביותר או שהמוכר הציע מוצר מדף שאולי לא מתאים למידות הכלכליות והמשפחתיות של נוטל המשכנתא, האם כל בנק מוכר את אותו המוצר? האם יש לי יכולת להשפיע על ההצעה? שאלות חשובות שלהן השפעה מרחיקת לכת על ההתנהלות הכספית לשנים ארוכות.

את התשובות האיכותיות והמספקות לשאלות הללו יכול רק יועץ משכנתאות חיצוני ובלתי תלוי לספק. מאחר והוא אינו מקושר לבנק או לגוף פיננסי כזה או אחר, היועץ מספק שירות אובייקטיבי ומייצג את האינטרסים של הלקוח ולא את אילו של הגוף הפיננסי וכך ניתן לבנות עבור הלקוח את התמהיל הנכון והחסכוני המתאים בדיוק למידותיו.

בכדי להדגיש ולהמחיש את חשיבות הסיוע של יועץ משכנתא מקצועי להלן מס' נקודות למחשבה:

  • הבנק הוא חנות, הוא מציע מוצרים ומסלולים ויש צורך להבין מה כל מסלול בדיוק מציע, חשוב לדעת כי לא כל המסלולים קיימים בכל הבנקים ולא כל הבנקים נותנים את אותם התנאים.
  • חשוב להבין את ההשלכות של התשלומים בכל אחד מהמסלולים שקיימים לא רק המשכנתא עצמה, גם עלויות נלוות, קנסות אפשריים, ריביות וכד'.
  • אין דין כל המשכנתאות זהה, מהות העסקה חשובה מאוד ובעת נטילת משכנתא יש להתייחס לכך באם אנו קונים נכס למגורים או לצרכי השקעה ולהתאים את תמהיל המשכנתא לעסקה הספציפית.
  • כאשר סכום המשכנתא הרצויה גדול מאוד ואחוז המימון גבוה, יש לערוך תכנון פיננסי קפדני עם ראייה עתידית לאורך עשרות שנים, את זה בבנק לא אומרים ללקוח וממש לא מעוניינים שהוא ידע, כי מבחינתם חוסר הידיעה של הלקוח הוא הרווח שלהם.
  • משכנתא נלקחת למשך תקופה ארוכה ויש לדעת לבחור את זו המתאימה באופן ספציפי ללקוח וכן לאפשר לו גמישות לשנות את תנאי המשכנתא לאורך השנים הן בשל שינויים בתנאי השוק הכלכלי והן בשל שינויים שחלו במצבו הפיננסי , המשפחתי והאישי (הגדלת המשפחה, כושר השתכרות, גיל הלקוח ועוד).
  • חשוב לדעת כי ניתן לשלם את תשלומי המשכנתא במספר לוחות סילוקין, כשלכל לוח סילוקין השפעה שונה על התשלומים השוטפים ועלינו להתאים את לוח הסילוקין המתאים לצרכינו.
  • מטרת הייעוץ הינה למזער את התשלום הכולל של הלקוח ולבחור עבורו את תמהיל המשכנתא שיאפשר לו לקבל את המסלולים והתנאים הטובים ביותר עבורו וזאת מבין מגוון האפשרויות הקיימות בשוק זה.

בים המידע ושפע ההיצע בתחום המשכנתאות, כאשר כל מוסד פיננסי או בנק מנסה לשדל את הלקוחות לקחת רק אצלו ורק היום, כאשר כל המשכנתאות נראות אותו הדבר והלקוח עומד לעשות את העסקה הגדולה של חייו רק יועץ משכנתאות אובייקטיבי ובלתי תלוי הרואה לנגד עיניו את הלקוח שלו ורווחת משפחתו יכול לייצג נאמנה את האינטרסים שלו ולקבל תנאים מצוינים ומועדפים שיחסכו ללקוח ולתא המשפחתי שלו כספים רבים בהווה ובעתיד.

פורסם בקטגוריה כללי, משכנתא | סגור לתגובות על חשיבות ייעוץ למשכנתא

המשכנתא כתיק השקעות

נטילת משכנתא היא ללא ספק אחת העסקאות המורכבות והמשמעותיות ביותר שאדם מבצע בחייו וההלוואה הכספית הגדולה ביותר שהוא נוטל. רבים אינם מבינים את המשמעות והעומק שעומדים מאחורי המילה משכנתא ואינם מודעים לתהליך לקיחתה. אז, איך לוקחים משכנתא?

התשובה לכך מורכבת ממשתנים רבים ואינה חד משמעית, זה תלוי בפרופיל הפיננסי של נוטל ההלוואה, סוג הנכס, אחוז המימון הנדרש, סוג העיסקה, מרכיבי השוק באותה נקודת זמן כגון: מדד המחירים לצרכן, ריבית בנק ישראל, שערי חליפין ועוד.

כשאנו באים לקחת משכנתא, הסוד הגדול הוא להיות מודע לכל הפרמטרים ולהבין את המכלול שמרכיב את ההלוואה. משכנתא אינה עניין גינרי, יש להתאים משכנתא אופטימאלית ללקוח ספציפי תוך הסתכלות בראיה עתידית, ממש כמו בנייה וניהול תיק השקעות.

כידוע, תיקי השקעות נבנים לצרכים עתידיים לפי פרופיל פיננסי ברור, איתנות כלכלית, יכולות כספיות, אופי האדם ושיקולים לטווח כזה או אחר, כך יש להתנהל גם כאשר באים לקחת משכנתא ארוכת טווח.

כמו בבניה וניהול של תיק השקעות כך גם בלקיחת משכנתא, בשני המקרים סביר להניח כי אין שני תיקי השקעה או שתי משכנתאות זהות. כך שאת הבחירה במסלולי המשכנתא יש לבצע בצורה מושכלת ולאחר בחינה של הצרכים והיכולות ובדיקת ניהול סיכונים מעמיקה.

כשאנו פונים לבנקים למשכנתאות יהיו מקרים בהם כדאי לשלב בין מספר מסלולים על מנת לפזר את הסיכון. אלם ישנם מקרים שכדאי לבחור משכנתא בריבית קבועה צמודה למדד או בריבית קבועה שאינה צמודה, וזאת על פני בחירת מסלול של ריבית משתנה הצמודה למדד, למרות ששיעור הריבית בהלוואה האחרונה יהיה נמוך יותר בהשוואה להלוואה במסלול הריבית הקבועה הצמודה למדד ומשמעותית נמוכה יותר מהלוואה בריבית קבועה שאינה צמודה.

על מנת לבחור מבין המסלולים הללו, עלינו להתייחס לשינויים השונים אשר יתרחשו בשוק ההון ולנסות להעריך בנקודת הזמן של שינוי הריבית, מה יהיה ההחזר החודשי שלנו, מה יהיה שיעור המדד, שיעורה של ריבית בנק ישראל ממנה נגזרת ריבית הפריים, שערי חליפין ועוד. כל הפרמטרים הללו ישפיעו על השינוי בשיעור הריבית אותה נשלם בתקופה הבאה של החלק בריבית משתנה צמודה למדד וכך הלאה עד לסיום התשלומים .

ראינו אם כן שבעת בניית תמהיל המשכנתא עלינו לבצע גידור כל שהוא של הריבית ולמזער ככל הניתן את הסיכון ובל נשכח שהלוואת המשכנתא היא לתקופה ארוכה של שנים, בהן צפויים להיות שינויים רבים.

 

פורסם בקטגוריה משכנתא | סגור לתגובות על המשכנתא כתיק השקעות

כללים בלקיחת משכנתא

ראשית עלינו להבין כי משכנתא הינה מוצר פיננסי הבנוי מפרמטרים רבים : 

–          המחיר- קרי הריבית, חשוב אך אינו המרכיב העיקרי

–          יש להתייחס להחזר העתידי ולא רק לזה הראשוני

–          יש לדעת לבחור לוח סילוקין עפ"י פרופיל הלקוח וסוג העסקה

–          יש לבחור תקופה אופטימלית המתאימה ללקוח

–          יש להכיר את כל המסלולים ולבחור תמהיל אופטימאלי עפ"י סוג הלקוח וסוג העסקה

 הכללים החשובים בלקיחת משכנתא הינם:

כלל א' : במשכנתא הריבית היא לא הכל והמשכנתא בה התשלום החודשי נמוך יותר בשל ריבית נמוכה יותר אינה האטרקטיבית בהכרח.

כלל ב': במשכנתא גובה ההחזר החודשי חשוב אך חשוף לשינויים רבים כמו מדד, ריבית הפריים  ושער חליפין, הגורמים לעלייה משמעותית של גובה ההחזר החודשי  ולכן יש להכיר כל מסלול ואת ההשלכות העתידיות של החזר התשלומים הכולל לאורך השנים.

כלל ג' : יש לבחור תקופת זמן אופטימלית למשך המשכנתא ולזכור שככל שנאריך את תקופת המשכנתא, סך התשלומים שנשלם לבנק יהיה גבוה יותר, זאת למרות הקטנת ההחזר החודשי הראשוני, כך שרצוי לבחור החזר גבוה ככל הניתן וזאת על מנת להקטין את תקופת ההלוואה ולא לבחור החזר נמוך אך ורק מטעמי נוחות.

אם כן בניית משכנתא תלויה בלקוח, בסוג העסקה, בטיב הנכס, במרכיבי השוק באותו זמן- כמו מדד המחירים לצרכן, שערי מטבע זר, שיעור ריבית הפריים ועוד.

רק כשיודעים את כל הפרמטרים הללו ניתן לבנות ללקוח משכנתא אופטימלית עבורו, ויש תמיד להתייחס לדברים בראיה עתידית ארוכת טווח כי כידוע משכנתא נלקחת לשנים רבות.

 


פורסם בקטגוריה משכנתא | סגור לתגובות על כללים בלקיחת משכנתא

בדיקה חינם של המשכנתא

מתי לאחרונה בדקתם את המשכנתא שלכם ? 

החיסכון הממוצע במשכנתא קיימת הוא עשרות אלפי שקלים !!!!

כל מה שעליכם לעשות הוא לבקש מבנק המשכנתאות שלכם את – יתרת המשכנתא לסילוק, מסמך שניתן לקבלו בפקס או בדואר, לשלוח  את המסמך ותקבלו בדיקה בחינם וללא התחייבות .

לפרטים נוספים יש להשאיר פרטים או ליצור קשר.
 משכנתא צריך לדעת לקחת בחוכמה !!!

נייד 050-4366801

פורסם בקטגוריה בדיקת כדאיות מיחזור משכנתא - חינם ! | סגור לתגובות על בדיקה חינם של המשכנתא

המגבלות שהטיל בנק ישראל והשפעתן על נוטלי המשכנתאות

מתחילת מאי 2011 הטיל בנק ישראל מגבלה על נוטלי המשכנתאות ואסר על קבלת יותר מ-1/3 מהלוואת המשכנתא בריביות משתנות.

הדבר כולל את המסלולים הבאים : צמודי מדד עד 5 שנים ( לא כולל), צמודי מט"ח – יורו, דולר וכו', צמוד למק"מ וכן מסלול הצמוד לריבית הפריים.

הדבר נכון הן לנוטלי משכנתאות חדשות והן לממחזרי משכנתא קיימת אותם רואה הבנק כאילו נטלו משכנתא חדשה.

הגבלה זו גורמת לכך שסך התשלומים שלנו לבנק יגדל ופוגע לנו באופן ישיר בכיס.

הסיבה אותה פרסם בנק ישראל כהסבר לחוק זה הוא הגנה על הלווים במקרה של עליה בריבית הפריים ואיתה ההחזר החודשי שלהם. אין עוררין על הדברים אולם יש לשים לב שבנק ישראל נתן הגנה גם לבנקים נותני המשכנתאות ויצר להם רווח גדול יותר על חשבון האזרחים.

לפיכך יש לקבל ייעוץ אובייקטיבי שיתן מענה לרצונות הלקוחות ולא לאילו של הבנקים.

 

פורסם בקטגוריה חוקי בנק ישראל | סגור לתגובות על המגבלות שהטיל בנק ישראל והשפעתן על נוטלי המשכנתאות

לקחת משכנתא בחוכמה – איך לעשות זאת נכון?

זוג צעיר הלך לבנק לבקש משכנתא…זה נשמע כמו התחלה של בדיחה, אבל זה ממש לא מצחיק!

הפקיד בבנק הציע להם תמהיל משכנתא שלכאורה נראה מאוד אטרקטיבי ומתאים ליכולתו הכלכלית של הזוג, אך למעשה, כמו איש מכירות טוב, הוא מכר להם את מה שהוא רצה ולא את מה שהם היו צריכים.

רוב האנשים הפונים לבנק בבקשת משכנתא אינם מודעים לעובדה שמשכנתא מורכבת מפרמטרים שונים ואין להם את הידע המקצועי לבחון את מכלול ההשלכות המיידיות והעתידיות על כספם. חוסר הידע והמודעות בשילוב עם גורמים פסיכולוגיים שקיימים בתהליך מובילים להפסד של כספים רבים.

ניהול נכון של התהליך, בחינת הנתונים בצורה אובייקטיבית ובניית תמהיל מתאים יכולים לחסוך למעוניינים במשכנתא זמן, כאב ראש וכספים רבים. יועץ משכנתאות אובייקטיבי הרואה את טובת הלקוח לנגד עיניו ולא מייצג את האינטרסים של הבנק הוא בדיוק האיש ללוות תהליך ארוך ומורכב זה.

כיום ישנם מספר רב של מסלולי משכנתא ופרמטרים רבים שיש להתייחס אליהם, בראש ובראשונה צריך להתאים את המסלולים לפרופיל הפיננסי של מבקש ההלוואה, תוך בחינה מדוקדקת של מטרת הרכישה (מגורים, השקעה וכו') והאיתנות הפיננסית שלו. אלמנט נוסף הנלקח בחשבון הוא אופיו של הלווה, דהיינו האם הוא אוהב סיכון או נמנע ממנו.

השלב השני הוא תכנון עתידי של פירעון המשכנתא, והימנעות ככל הניתן מקנסות עתידיים, וזאת בהתאם לפרופיל הפיננסי של נוטל ההלוואה. חשוב לציין כי לכל מסלול יש רמות סיכון / סיכוי, ובהתאם לכך גם קיימים מסלולים ללא קנסות פירעון כלל, אך רק תמהיל נכון של המסלולים השונים תוך מזעור עמלות הפרשי ההיוון וההצמדות השונות יכול לחסוך ללווה עשרות עד מאות אלפי שקלים לאורך חיי ההלוואה.

אחד מהפרמטרים אשר נוטים לייחס להם משקל חשוב בלקיחת משכנתא הוא גובה הריבית, כאשר לעיתים הבנקים מסנוורים את הלקוח עם ריבית נמוכה מבלי להציג בפניו את ההשלכות העתידיות של המסלול הנלקח, כך שהסוכרייה שנותן הבנק תהפוך למרה ויקרה לאורך השנים. אין הדבר אומר שיש להתעלם לחלוטין מגובה הריבית, אך יחד עם זאת יש לבחור בקפידה הן את המסלול והן את גובה הריבית על מנת ליצור תמהיל אופטימאלי אשר יניב חסכון מקסימאלי.

 

פורסם בקטגוריה משכנתא | עם התגים , , | תגובה אחת

השפעת עליית ריבית הפריים על המשכנתא

עולה עולה לנו, כמה זה עולה לנו?

אחת מהסוגיות החשובות בתהליך נטילת המשכנתא היא השפעת עליית ריבית הפריים על ההחזר החודשי והדרכים להתמודד איתה.

הריבית עולה, זה לא סוד שמתחילת השנה בנק ישראל העלה את הריבית ואיתה עלתה גם ריבית הפריים,

הכוונה לריבית המורכבת משיעור ריבית חובה (המכונה גם הריבית המוניטרית) הנקבעת פעם בחודש על ידי בנק ישראל, בתוספת קבועה של 1.5%. לעלייה כזו ישנה השפעה מיידית, משמעותית ומורגשת על כיסם של נוטלי המשכנתאות.

קחו לדוגמה את מר ישראל ישראלי אשר נטל משכנתא ל – 20 שנים, כל עלייה של 1% בריבית הפריים תוביל לעליית ההחזר החודשי בשיעור של כ-9%, כלומר תוספת של כ-270 ₪ על כל 3000 ₪ של החזר במסלול זה, האם זה טוב? האם זה רע? האם יש דרך חזרה?

כיום הדעה הרווחת בקרב רבים מיועצי המשכנתאות בבנקים היא כי החשיפה לריבית הפריים טומנת בצידה סיכון רב ללווים. אין עוררין על הסיכון, אולם יש לבחון אותו מול החלופות המוצעות ולהבין כי במסלול זה, בניגוד למסלול צמוד מדד, קרן ההלוואה הולכת ופוחתת ולא קיים קנס פירעון מוקדם.

מניסיוני אני מאמין כי ע"י שילוב נכון של מסלול ריבית פריים בתמהיל משכנתא שנבנה בצורה מקצועית ניתן להקטין את קרן ההלוואה ואת ההחזר החודשי ובכך לחסוך כסף רב בתשלומי המשכנתא הכוללים לאורך השנים ולעיתים אף לקצר את תקופת ההלוואה. במקרים מסוימים, מסלול צמוד לריבית הפריים נמצא בעדיפות על פני מסלולים אחרים וזאת בהתאם לאופי העסקה, לדוגמא: דירה להשקעה, הלוואת גישור, בניית תאים סולריים על גגות עבור ייצור חשמל ועוד.

לרוכשי דירות החשופים לריבית הפריים אני ממליץ לבדוק את אפשרויות מיחזור המשכנתא ובנייה מחודשת של תמהיל משכנתא אופטימאלי, למפות את האלטרנטיבות והסיכונים ולבחון את שיעור השינוי הצפוי בהחזר החודשי ובעצם להיות מוכנים לכל תרחיש אפשרי אשר יגרם כתוצאה משינוי הריבית .

פורסם בקטגוריה משכנתא | סגור לתגובות על השפעת עליית ריבית הפריים על המשכנתא